物權(quán)法草案之我見（第一編之意見）
2005年7月10日新華社發(fā)布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》，向全社會(huì)征求意見。這部關(guān)系到公民基本權(quán)利的法律草案尤其應(yīng)當(dāng)引起我們律師的注意。本著學(xué)習(xí)法律草案的態(tài)度，閑時(shí)，我開始結(jié)合自己的實(shí)踐提出對(duì)該法律草案的看法，以期拋磚引玉。
一、第十五條之意見
“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?br />其中“自合同成立時(shí)生效”難以理解，是物權(quán)自合同成立時(shí)生效還是合同自合同成立時(shí)生效呢？從立法意圖來(lái)看應(yīng)當(dāng)是合同自合同成立時(shí)生效，那么我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)改為“合同自成立時(shí)生效”為妥。
該條款好像還意猶未盡，只說(shuō)到未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。也就是說(shuō)未辦理物權(quán)登記，物權(quán)變動(dòng)合同也是有效的。那么物權(quán)本身是否因此會(huì)有所變動(dòng)呢？合同是相對(duì)性的，不能對(duì)抗第三人。該條款是否應(yīng)當(dāng)增加物權(quán)變動(dòng)合同不能對(duì)抗第三人的內(nèi)容。
二、第十六條之意見
如梁彗星教授所述，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)資格”，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)力”，是兩項(xiàng)不同的制度?，F(xiàn)在的條文之所以錯(cuò)誤，就在混淆了二者。建議將條文中的“記載的事項(xiàng)”五字刪去，不然就要鬧笑話?！?br />三、第十八條之意見
第十八條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。”
登記機(jī)構(gòu)如何判斷利害關(guān)系人?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示是登記生效主義的基本內(nèi)涵之一，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)有審查利害關(guān)系人權(quán)限，否則登記機(jī)構(gòu)權(quán)利濫用不可避免。以現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做法來(lái)看，實(shí)踐中遇到的問(wèn)題和處理方案就五花八門。有些不動(dòng)產(chǎn)登記部門根本不管什么利害關(guān)系人，只認(rèn)權(quán)利人本人和權(quán)利人的代理人，以及國(guó)家機(jī)關(guān)。根據(jù)是國(guó)土資源部2003年發(fā)布的第14號(hào)令《土地登記資料公開查詢辦法》。有的登記機(jī)關(guān)依該辦法第二條對(duì)土地登記結(jié)果包括土地登記卡和宗地圖任何人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢，但不提供任何摘抄、復(fù)制。有的登記機(jī)關(guān)根據(jù)該辦法第七條，只為權(quán)利人本人和權(quán)利人的代理人，以及國(guó)家機(jī)關(guān)辦理查詢。有的登記機(jī)關(guān)要求其他人提供與權(quán)利人訴訟的法院立案證明。查詢時(shí)，登記機(jī)關(guān)有的只提供摘抄，有的可以復(fù)印。但最重要的是《土地登記資料公開查詢辦法》就是沒有規(guī)定律師查詢的內(nèi)容?，F(xiàn)在物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查詢也沒有規(guī)定律師查詢，而規(guī)定了利害關(guān)系人的查詢。
對(duì)該條款的查詢主體選擇。我認(rèn)為既然不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本內(nèi)涵，那么就不應(yīng)當(dāng)為查詢過(guò)多設(shè)限。首先，查詢?nèi)宋覀冋J(rèn)為都是理性人，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)沒有任何關(guān)系，查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)干什么？即使查詢?nèi)瞬皇抢硇匀嘶蛘邎D謀不軌，查詢收費(fèi)和查詢登記已經(jīng)可以過(guò)濾了很多。查詢收費(fèi)可以讓沒事找事的人，因不經(jīng)濟(jì)而不查詢；查詢登記可以讓圖謀不軌的人留下查詢證據(jù)，以便日后真得出現(xiàn)因查詢?nèi)说牟樵儾划?dāng)造成損害時(shí)，權(quán)利人的損害賠償有的放矢。查詢收費(fèi)和查詢登記無(wú)法達(dá)到立法者對(duì)查詢?nèi)说倪^(guò)濾要求，那么所有權(quán)利人以外的人都必須委托律師查詢，就完全可以滿足查詢?nèi)酥黧w的要求。理由是：1、律師法規(guī)定律師有調(diào)查權(quán)；2、律師是法律之師，完全可以推定律師是理性人，沒有正當(dāng)理由不會(huì)沒事找事去查詢某人的不動(dòng)產(chǎn)登記；3、律師查詢不當(dāng)，完全可以律師對(duì)律師進(jìn)行處罰，來(lái)規(guī)范律師查詢。
該條款規(guī)定“同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。”又是賦予登記機(jī)關(guān)一個(gè)拒絕查詢的理由，登記機(jī)關(guān)可以任何的不動(dòng)產(chǎn)登記資料都是涉及上述秘密和隱私而拒絕查詢。賦予登記機(jī)關(guān)多大的權(quán)力等于物權(quán)公示形同虛設(shè)。
四、第十九條之意見
第一款，“登記簿記載的權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。”我認(rèn)為權(quán)利人書面同意異議登記幾乎是不可能的，與其把不可能的東西寫入法律還不如不寫。理由是：理性權(quán)利人不會(huì)自動(dòng)讓自己的完整權(quán)利變成瑕疵權(quán)利。那么，就只有法院裁定異議登記才會(huì)有異議登記的存在。在法院裁定異議登記時(shí)，必須考慮法院對(duì)此異議登記裁定的時(shí)間成本，單純的異議登記裁定算什么訴訟呢？其時(shí)間成本是否高于直接提起權(quán)屬爭(zhēng)議訴訟？權(quán)屬爭(zhēng)議訴訟，當(dāng)事人可以直接在訴訟前對(duì)權(quán)屬爭(zhēng)議標(biāo)的采取保全措施，而異議登記訴訟解決方案顯然過(guò)于麻煩。
第三款，“有證據(jù)證明異議登記不當(dāng)，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)注銷異議登記?！备鶕?jù)行文，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有權(quán)注銷異議登記。這與第一款只有權(quán)利人書面同意異議登記或者人民法院裁定異議登記的兩個(gè)異議登記作出條件是相矛盾的。異議登記的作出需要權(quán)利人書面同意或者法院裁定，異議登記的注銷卻是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷。行文根本沒有邏輯性。我認(rèn)為至少應(yīng)當(dāng)在異議登記的作出和異議登記的注銷權(quán)力的設(shè)置上必須一致。
五、第二十條之意見
更正登記的第一款規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！备怯洷犬愖h登記所導(dǎo)致的法律后果應(yīng)當(dāng)更重，那么法律程序設(shè)置也應(yīng)當(dāng)更嚴(yán)格、更嚴(yán)肅。理由是異議登記只是導(dǎo)致物權(quán)的權(quán)利瑕疵，而更正登記導(dǎo)致的法律后果是權(quán)利的變更?，F(xiàn)異議登記必須權(quán)利人書面同意或者法院裁定而更正登記卻是登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤就可以更正了。顯然該條款違反了舉輕以明重的法律設(shè)置原則。
第二款“登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生效力?！碑愖h登記的法律效果在于更正登記后，異議登記期間，原權(quán)利人的處分變成無(wú)權(quán)處分。該條款更加說(shuō)明第十八條對(duì)查詢?nèi)说囊竺黠@失當(dāng)。
由于異議登記期間，原權(quán)利人可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作出處分，登記機(jī)構(gòu)也可以辦理變更登記。第三人對(duì)此期間原權(quán)利人權(quán)利瑕疵的審查變成極為關(guān)鍵，第三人可能是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的受讓人、抵押權(quán)人等，但是沒有簽訂合同前，他們必須審查權(quán)利是否有瑕疵，但是根據(jù)第十八條之規(guī)定，這時(shí)的潛在受讓人、抵押權(quán)人等是否是利害關(guān)系人呢？如果是，那么登記機(jī)構(gòu)憑什么審查這個(gè)利害關(guān)系人呢？如果不是，潛在受讓人、抵押權(quán)人不查詢就作出的商業(yè)判斷必然導(dǎo)致權(quán)利的落空。因此第二十條第二款沒有問(wèn)題，而第十八條將成為大問(wèn)題。
六、第二十一條預(yù)告登記之意見
“預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)?！焙苓z憾的是立法的頑疾還是無(wú)法去除。不得處分該不動(dòng)產(chǎn)，處分了怎么辦呢？每個(gè)人看到這樣的條款都會(huì)問(wèn)，而立法就是不改這個(gè)老毛病。沒有后果沒有救濟(jì)的禁止性條款等于沒有。
第二款，“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記主要針對(duì)商品房買賣，作為買方的債權(quán)人怎么知道什么時(shí)候能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記呢？因此，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)登記部門有告知義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在債務(wù)人，一般是房地產(chǎn)開發(fā)商辦好所有不動(dòng)產(chǎn)登記必要的手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門就應(yīng)當(dāng)通知買方即債權(quán)人。否則，開發(fā)商利用這樣的法律設(shè)置來(lái)欺詐買方債權(quán)人，將會(huì)成為一大問(wèn)題。
七、第三十五條之意見
該條規(guī)定：“依照本法第三十二條至第三十四條規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定及時(shí)辦理登記；未經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)。
我認(rèn)為其中及時(shí)辦理登記的規(guī)定不夠明確。什么是及時(shí)，不及時(shí)怎么辦。法院早判了，權(quán)利人就是不辦理變更登記，那么原權(quán)利人的債權(quán)人由于不可能知道法院的判決，就是查封了該物權(quán)，那么該查封是否就必然落空呢？原權(quán)利人看現(xiàn)權(quán)利人就是不辦理過(guò)戶登記，把該物權(quán)又拿去抵押了，抵押權(quán)人由于也不知道法院的判決，抵押就是落空了。更有甚者，權(quán)利人和原權(quán)利人串通，權(quán)利人就是長(zhǎng)期不辦理過(guò)戶登記，反正抵押權(quán)人也不可能查法院的判決，因此，就是以原權(quán)利人的名義抵押貸款，最后銀行是被騙得不知如何是好。
對(duì)此，我認(rèn)為，人民法院涉及物權(quán)變動(dòng)的法律文書、人民政府的征收決定等行為都應(yīng)當(dāng)報(bào)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)備案。異議都要登記，第三十二條關(guān)于法院生效文書和政府征收立即生效的物權(quán)行為，卻不需要登記備案，實(shí)在是有悖于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效這項(xiàng)嚴(yán)格的登記制度。更重要的是第三十二條的規(guī)定侵害潛在第三人利益。